КОНДОМИНИУМ: жаңа формаға келесі жылы көшеміз
Көпқабатты тұрғын үйлерді, тұтастай кондоминиум нысандарын басқарудың жаңа формасына, яғни пәтер иелері кооперативінен (ПИК) мүлік иелері бірлестігіне (МИБ) немесе жай серіктестікке (ЖС) көшу мерзімі тағы бір жылға (2023-ші жылдың 1-ші шілдесіне дейін) ұзартылды. Бұл немен байланысты болды, әуелде белгіленген уақыттың өзгертілуіне не себеп, жалпы осы бағытта жүргізіліп жатқан жұмыстардың барысы нешік, қарқыны қандай, тұтастай алғанда науқан қалай өтуде? Осы және өзге де сауалдарға жауап іздестіріп көргенбіз.
Негізінен алғанда, қаладағы көпқабатты үйлердің проблемаларын шешіп, мұқтаждарын өтеуде ПИК-тердің бәрі бірдей халықтың үмітін ақтап, сенімінен шықпағаны туралы аз айтылып жүрген жоқ. Бір емес, бірнеше үйді қатарынан қарауына алған кейбір төрағалар тұрғындарға қызмет көрсетіп емес, керісіншн олардан жасамаған жұмысына ақша жинаумен ғана шектелді. Ал сол мезгілде «қожасы» болса да, қаралмағандықтан көптеген үйлердің төбешатырынан жаңбыр тамшылап, еріген қар суы ағып, жылу, су жүйелері шіріп, кірмедәліздердің алдындағы алаңқайлардан бастап, кондоминиум объектісіне кіретін балалардың ойын алаңдары, басқа да нысандар назардан тыс қалды. Одан бетер, ақша алуға еттері үйреніп, соған құныққан кооператив басшылары «қолынан келгенінше қонышынан басып», көпқабатты үйлердің төменгі қатарындағы сатылып немесе тұрғындары көшіп кеткен пәтерлерді жекеменшіктің, кәсіпкерлердің иелігіне беріп, жалдау ақысын қалтасына басып алудан да қаймықпады. Онысымен қоймай, «оңай жолмен» келген олжаны өзінің қажетіне жаратып, жымқырып кеткен жағдайлар да кездесті.
Реформа неге қажет болды?
Ал ауладағы балаларға арналған алаңқайларды абаттандырып, жарақтандыруды көптеген кооперативтер жергілікті әкімдіктердің міндетіне санап, ол мәселеге мүлдем бас ауыртпайтын, мойын бұрмайтын болып алды. «Іздегенге – сұраған» дегендей, оны азсынсаңыз, кооперативке қарасты қанша үй болса да, жиналған қаржы солайымен бір ғана шотқа аударылып, былайынша айтқанда, «бір қазанға» құйылатындықтан, ақшаның қалай, қайда, қандай мақсатқа жұмсалып, жаратылып жатқанын қадағалап, бақылау да мүмкін емес-ті. Осындай келеңсіздіктер мен күмәнді жайттар тұтастай тұрғын үй шаруашылығын жөнге келтіріп, оны басқару жүйесін қайта құрып, осы салада түбегейлі реформа жасау қажеттілігін туындатты..
Өзгерген жүйеден ұтарымыз қандай?
Мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) – бұл бір көпқабатты тұрғын үйдің пәтер иелерінен ғана құрылатын коммерциялық емес заңды тұлға. Жай серіктестік (ЖС) – азаматтық шарт негізінде үйге ортақ мүліктерді барлық меншік иелерімен бірлесіп басқару және күтіп-ұстау формасы. Жаңа жүйе ең алдымен тұрғындар қаражатының ашық, яғни жариялы түрде, мақсатты жұмсалуын қамтамасыз етеді. Сонымен бірге бұл жүйе тұрғындарға кондоминиум нысанын басқару тәсілін қалауынша таңдау құқығын береді. Заңнама талаптарына сәйкес, МИБ-тер өзінің қызметін «мүлік иелерінің бір бірлестігінде – бір шот» қағидатына сүйеніп жүзеге асырады. Мұның өзі бір үйдегі пәтер иелерінен жинақталған қаражаттың басқарылуын бақылауға мүмкіндік жасайды. Сайып келгенде, МИБ-тің ПИК-тен түбегейлі айырмашылығы да сонда болса керек. Яғни, бұл жағдайда шотқа түскен ақшаның дұрыс әрі әділ бөлу, ортақ мүддеге бағытталуына жол ашылады, деген сенім бар. Нақтылай кетсек, ПИК-тің бір ғана шоты, ал қарайтын үйлері көп болды, Ал, МИБ-те әр үйге дербес шот ашылады.
Атырау қалалық тұрғын үй инспекциясының басшысы Қайрат Хабиевтің түсіндіруінше, бұл үшін МИБ құру туралы тұрғындар жиналысының хаттамасы, әрбір тұрғын үйдегі пәтер иелерінің оған кіруге берген өтініші, төрағаны таңдау туралы шешімі және бірлестіктің үлгілік жарғысы, сондай-ақ, мемлекеттік тіркеуден өткені үшін бір айлық есептік көрсеткіш (АЕК) көлемінде ақы төлегенін куәландыратын түбіртек, міне осындай құжаттарды тапсыру қажет екен. Осыдан кейін ғана жаңа құрылым қызметін бастауға құқылы. «Жасыратын несі бар, қаншама рет бұдан былай пәтер иелері кооперативі (ПИК) болмайды, оның орнына меншік иелері бірлестігі (МИБ) немесе жай серіктестік (ЖС)» құрылады, деп құлақтарына құйсақ та, тұрғындардың оны бірден құптап, қолдап кетпеуі көп қиындық келтірді. Арасында кері тартатындар да ұшырасты. Осының бәрі істің ілгерілеуіне кедергі келтіріп, қолбайлау болуда» деп түйіндеді ойын Қайрат Таупихұлы.
Оның түсіндіруінше, МИБ-тің төрағалығына кез-келген пәтер иесі сайлана алады. Оны жалпы жиналыста меншік иелері бір жыл мерзімге сайлайды. Егер бұрын ПИК-тің өзінде аула сыпырушы, электрик, сантехник, бухгалтер сияқты қызметкерлер штаты болса, енді олармен МИБ төрағасы тапсырыс беруші ретінде келісімшарт жасайды. Келісімшартта орындалатын жұмыстардың көлемі мен түрлері және еңбекақысының мөлшері анық көрсетіледі. Бірлестікті төраға қоғамдық негізде құрылған үй кеңесі мүшелерімен бірлесіп басқарады.
Иесіз үйден келер қиындық көп
Әр кезеңнің өзіне тән ерекшеліктері болатыны заңдылық десек те, жаңа формаға ауысудың машақаты да аз болмайтын сыңайлы. Мәселен, осы күнге дейін ешбір мекеменің теңгеріміне берілмеген, анығын айтқанда иесіз қалған коммуникациялар, бірде-бір пәтер иелері кооперативінің құрамына кірмеген үйлер баршылық. Тұрғын үй қорын басқарудың жаңа жүйесіне ауысқанда мұның жайы қалай болмақ, шынтуайтында кім және қайтіп басқарады, істі қалай жүргізеді? Әрине, айтуға оңай көрінгенімен, мүлік иелері бірлестігіне немесе жай серіктестікке көшпес бұрын жылдар бойына қордаланған, өкінішке қарай, әлі де түйіні тарқатылмастан келе жатқан осындай мәселелерді біржақты етіп, түпкілікті шешім алған теріс болмас еді. Әйтпесе, «қуырдақтың көкесін түйе сойғанда көрерсің» демекші, нағыз қиындыққа сонда тап болуымыз ықтимал екенін де жоққа шығара алмасымыз кәміл.
Атырау қаласы бойынша басқарушы, сервистік қызмет көрсету компаниялары және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты басқару қауымдастығының төрағасы Зухра Ілиясованың пікірі осыны меңзегендей. Оның сөзінше, қалыптасқан күрделі ахуалды сауықтырып, оңтайландырып алмай, алдағы кезеңде де кондоминиум нысандарын басқарудың қиынға соғары, жеңілге түспесі сөзсіз.
-Айталық, бірнеше жыл бойына қараусіз қалған кварталішілік жылу желілері осы мезгілге дейін «ауада ілулі» тұр. Қыстың қақ ортасында тұсынан өтіп кеткен жүк көлігінің соқтығысуынан онысыз да «ілде-алдамен» көпқабатты үйге жылу беріп тұрған тұрбаны қағып кетсе бітті, қаншама пәтер бір демде жылусыз қалады. «Жығылғанға – жұдырық» демекші, «Атырау жылу желілері» пкционерлік қоғамындағылар кәсіпорны болса, «Бұл біздің кәсіпорынның балансындағы желі емес» деп, оны жөнге келтіруден бас тартады. Басқа амалдың жоқтығынан сырттан мамандарды жалдап, жылуды қосуға тура келеді. Және де мұндай жағдай қайталанып тұрады. Кейде, тіпті бригаданың таңға жүретін кездері болады. Сонда бұған қанша қаражат шығындалатының бағамдай беріңіз. Мұндай келеңсіздіктерді болдырмау үшін алдымен қандай жағдайда болмасын бірде-бір үй иесіз болмауы керек. Егер ол сол күйінде бірлестіктің немесе серіктестіктің құрамына енетін болса, сол баяғы «құқайды» көретіні даусыз. Ақиқатында, осы бастан шешіп алуға тиісті проблема қаншама. Мұның өзі болашақта сервистік қызмет көрсетуші компаниялармен келісімшартқа отырған кезде де кесірін тигізбесіне кім кепіл, дейді Зухра Саматқызы.
Сарапшы-мамандардың пайымдауынша, МИБ-ке өтудің баяу жүруінің себебі, бұрынғы пәтер иелері кооперативтерінің өкілдері тарапынан теріс үгіт-насихатттың белең алуында болып отыр. «Егер бүгін бізден кетсеңдер, ертеңгі күні пәтерлеріңде құбыр жарылып, су ағып жатса оны жөндейтін адам таппай қаласыңдар немесе қазіргіден 2-3 есеге қымбат бағасына жөндететін боласыңдар» деп қорқытатын көрінеді олар. Міне, Үкімет белгілеген мерзімнің межесіне айға жетпейтін мезгіл қалды. Оның үстіне «Жұрт енді ғана қимылдай бастады. Әлбетте, біз көмектесеміз. Бірақ та бұл мерзім әлі де бір жылға кейін шегеріледі» деген шындыққа жанаспайтын жалған ақпаратты таратып жүргендер де солар болып шықты.
Кондоминиум нысанының ортақ мүлкін басқаруға және күтіп-ұстауға арналған шығыстарын есептеудің бекітілген әдістемесі, яғни жыл ішінде орындалуы тиісті жұмыстардың қажетті тізбесі жасақталады. Осы жұмыстар тізіміне сәйкес үйді басқару және күтіп-ұстау шығындарының жылдық сметасы әзірленеді..Бұрын ПИК құру үшін жалпы жиналысты пәтер иелерінің кемінде 10%-ын құрайтын бастамашыл топ шақыратын. Ал МИБ құру үшін үй тұрғындарының 100% келісімі керек. Олардың әрқайсысы сенімхат беріп, бірлескен қызмет туралы келісімге қол қояды. Тағы бір тоқтала кетер жайт, ПИК-ті әділет органдарында тіркеу үшін жарғы да талап етілмейтін. Ал МИБ жағдайында оны міндетті түрде тіркеу қажетсінеді.
Қалай дегенде де, 1 шілдеден бастап бұрынғы пәтер иелері кооперативтері (ПИК) түгелдей жойылып, көпқабатты тұрғын үйдің бәрі мүлік иелері бірлестігі (МИБ) және жай серіктестік (ЖС) деп аталатын басқарудың жаңа жүйесіне өтуі керек. Алайда, тұрғындар үйді басқарудың оңтайлы жүйесіне көшуге асығар емес.
Мерзім ұзарды, мүмкіндік молайды
Энергетика және тұрғын үй-коммуналдық шаруалығы басқармасының бас маманы Нұрғиса Шахметовтың мәліметінше, кездескен қиындық-кедергілерге қарамастан облыста мүлік иелері бірлестіктері институтын енгізу жөніндегі реформаны іске асыру аясында жоспарлы жұмыстар жүргізілуде. Бүгінде облыста басқарудың жаңа формасына көшіруге жататын 1 400-ге жуық көпқабатты-көппәтерлі тұрғын үй бар. Содан қазіргі уақытқа дейін 23 мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) және 1 176 жай серіктестік (ЖС) құрылды. Кондоминиум нысандарын басқарудың жаңа формасына көшумен байланысты тұрғындар жиындарын өткізудің кестесі әзірленіп, жол картасы бекітілді.
Кестеге сәйкес тұрғындар арасында жиналыстар мен түсіндіру жұмыстары жүргізілуде. Атырау қаласының әкімдігі қалалық мәслихатқа кондоминиум нысанын басқаруға және ортақ мүлікті ұстауға арналған шығыстардың ең төменгі мөлшерін (тарифін 1 шаршы метр тұрғын алаң үшін 45 теңге) бекітті. Сондай-ақ азаматтардың өмір сүру ортасы мен қолайлы өмір сүру жағдайларын, қоғамдық кеңістікті жаңартуға, тұрғын аудандарын дамытуға және оларды жақсартуға бағытталған ренновация бағдарламасын жүзеге асыруға қадамдар жасалынуда. Бұл жұмыстар әрі қарай да жалғасатын болады.
Дәулетқали АРУЕВ
